打假!高调官宣的“都市圈”里,买哪不亏?

 2月19日，国家发展改革委出台了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。

意见一出就引起了房叔的兴趣，要知道，都市圈是属于城镇化的范畴。

这是要大规模城市化的节奏呀，对房地产最直接的影响就是：

除了买不起的北上广，还有一些城市要大大增值了。

一、老生常谈的买房逻辑 

其实城镇化的脚步在2014年就有规划了。

2014年3月，中共中央国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，首次提到了城市群。

这也是这么多年来大家的一个买房大逻辑。

常言道：物以类聚，城以群分。

买房要考虑城市群，随便选一个城市乱买的房子只是个房子，选对了城市群的房子才叫资产。

那到底啥叫”城市群“？

叔理解和微信群差不对，都有一个群主、多个管理员。

举个京津冀城市群的例子，群主是北京，管理员是天津、石家庄，群成员是靠近这三个城市的其他城市。

城市群的逻辑其实就是房价的根本逻辑——城市发展的基本面。只有经济在发展，人口在流入……基本面良好的城市群，房价在长期才是看涨的。

继续上面的例子，如果北京的房子我买不起，那么城市群的逻辑下，我还能买哪里的房子呢？

第一，距离群主（北京）近的，越近越好

第二，选管理员（天津、石家庄）

因为一线城市50公里生活圈才是年轻人首先应该考虑的地方。

看看纠结的燕郊房价就秒懂了，如果平谷线开通，小县城的房子彪到3W+都有可能！

还有其他两个城市群是跟京津冀同级的：珠三角（深圳、广州）、长三角（上海、南京、杭州）。

二级梯队的城市群位于“长江经济带”上，也是最有潜力、增值空间最大的：成渝城市群（群主成都、重庆），以及长江中游城市群（群主武汉）。

二、新政策下的新变化  

意见之后，城镇化又出现了哪些新变化呢？

首先，在都市圈化时代，对周边城市的利好更加明确了。

以北京都市圈为例，目前北京东部的通州将强化与北三县的四统一：“统一规划、统一标准、统一政策、统一管控”。而北京南部的大兴将与廊永固五统一：“统一领导、统一规划、统一标准、统一政策、统一监督考核”，以助推环京的北三县与廊永固的北京化。

其次，对交通动真格的了。

其实早在2018年6月，交通运输部召开例行新闻发布会，对“十三五”后3年交通运输工作进行了全面部署。其中提到要形成北京、天津、石家庄中心城区与新城、卫星城之间“1小时通勤圈”以及北京、天津、保定、唐山之间“1小时交通圈”。

大家注意，这里并存两个概念，“1小时通勤圈”、“1小时交通圈”。

1小时交通圈，是说从一个城市到另一个城市的交通时长。

坐高铁，北京到天津最快31分钟，到石家庄67分钟。实现“1小时交通圈”的就是这个区域内的城市。

1小时通勤圈，是指从家中往返工作地点的过程。

这个就难办了。如果住天津，算上从家到火车站的时间，再加上城际45分钟可控时间，从火车站到单位的时间，单程在2小时内就不错了。

唯一能破解这个难题的就是市郊铁路了。

于是文件中列出了“市域（郊）铁路”第一批试点项目表：

实现了1小时通勤，都市圈这个概念才能用起来！

三、北京都市圈到底指哪些地方？

1、下图，是2017年发布的《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中的北京市区的空间格局。

图中有三个圈，一个是半径15公里，一个是半径30公里，一个是半径50公里。

目前对于北京，半径15公里内，绝大多数人都能将通勤控制在1小时内。

半径30公里内，多数人能实现1小时通勤（少数人会超出），主要通过地铁（或轻轨）来解决通勤。

而超出30公里，至50公里之间，靠地铁，就很难实现1小时通勤，因为地铁站点多、时速慢。这就需要市域（郊）铁路。

住在新机场附近，比如著名的固安，无法通过地铁去北京市区1小时通勤。如果你不怕累，比如每天愿意单程1.5至2小时，那另当别论。

2、下图是《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中的京津冀的空间格局。

图中有三个圈，一个是半径50公里，一个是半径150公里，一个是半径300公里。

其实，150公里，已与北京都市圈无关，更别谈300公里了。100公里之外，只能是城市群的概念，而与都市圈无关！

总结就是：

中央政务区，主要以东西城为主+北京城，中心在通州+距离北京天安门70公里内的环京区域，主要指的是北三县的三河（包括燕郊）、大厂、香河及廊坊市区、永清、固安、霸州北、涿州等=北京都市圈

北京都市圈+距离北京天安门70公里以外的津冀区域，主要领导者是天津与雄安，主要还包括唐山、石家庄、秦皇岛、张家口、承德、沧州等=京津冀城市群

这样总结你就知道周边地区楼市的价值了吧。

但是不可避免的是，都市圈里的城市，享受城市协同发展的红利，吸收都市圈溢出人口，被大城市带动发展，群外的，只能被远远甩在后面。

PS：根据现有的规划，2022年北京都市圈的架构初现，而到了2035年，北京都市圈基本完成，届时，北三县与廊永固不管在产业、教育医疗、交通等方面全面北京化。

嗯……怎么说呢，这个利好略遥远了，买房最好的时机是当下，在了解这个规划的前提下，祝你早日买到心仪的房子。